Bývanie nevyriešia zákony voľného trhu

Slovensko, 4. 10. 2007 (Verejná správa 20/2007)

Bývanie je základnou potrebou človek. Robí ho nezávislým, slobodným, sebavedomým a existenčne istým. Práve o bývaní, domoch a bytoch hovoríme s predsedom predstavenstva Prvej stavebnej sporiteľne, a.s. Ing. Imrichom BÉREŠOM, ktorý je v tejto funkcii už štvrtý rok. Štyridsaťpäťročný manažér vyštudoval zahraničný obchod na VŠE v Bratislave. Po vzniku samostatnej Slovenskej republiky bol riaditeľom sekretariátu a protokolu Kancelárie prezidenta SR. Neskôr pôsobil vo sfére bankovníctva ako podpredseda predstavenstva Bank Austria – Creditanstalt Slovakia, a.s. V rokoch 2001 – 2003 bol poslancom NR SR, potom sa znova sa vrátil do sveta financií.

Ste rodákom z Černovej pri Ružomberku. Málokto vie, že pochádzate z rodiny slovenského národovca Andreja Hlinku. K čomu vás zaväzuje tento rodokmeň?

Hovorí sa, že človek si rodinu nevyberá. Som rád, že pochádzam z rodinnej vetvy Andreja Hlinku. Ako človek, kňaz i politik je večnou témou v našich rodinách. Mnohí žijúci pamätníci ho poznali osobne, ale ani od jedného som nepočul negatívnu zmienku o jeho charaktere, pripravenosti pomáhať druhým, myšlienkach o vlastenectve a vízii o slovenskom národe. Každý človek si buduje svoj pamätník. Symbolicky je vo veľkosti malého kamienka alebo veľkého žulového či mramorového monumentu. Závisí len od neho, aký bude mať tvar a aké posolstvo iným po sebe zanechá. Život Andreja Hlinku a hodnoty, ktoré si ctil, sú odkazom a záväzkom nielen pre všetkých členov jeho blízkej i vzdialenej rodiny, ale aj pre celý národ.

Bol by ako „Otec vlasti“ spokojný s dnešným Slovenskom? Nevyplynie zo spomienok a rozprávania starších vášho rodu, že mal o ňom inú predstavu?

Andrej Hlinka žil v dobe, ktorá bola diametrálne odlišná od tej, ktorú žijeme dnes my. Vlieval do Slovákov národnú hrdosť a veľmi ho trápilo, keď ich ničil alebo sa vedome sami ničili alkoholom. Alkoholizmus, ktorý ešte viac ochudobňoval i tak už dosť chudobných ľudí, považoval za najväčšieho nepriateľa národa. Určite by sa potešil, že tento tekutý strašiak je už minulosťou.

Nepochybne by mal radosť zo samostatného štátu Slovákov, ale trápil by sa, keby videl našu sebeckosť, ľahostajnosť a najmä neochotu vypočuť si názory iných a byť k nim tolerantný. A už vôbec by ho netešilo handrkovania politických strán, ktorá z nich má „najväčšie právo“ predložiť do slovenského parlamentu návrh zákona o jeho zásluhách o slovenskú štátnosť. Andrej Hlinka patrí národu, a nie politickým stranám, preto by si z neho nemal nik robiť stranícku agendu.

Sám ste skúsili, čo vysoká politika znamená, slovenská zvlášť. Odišli ste z nej dosť náhlivo. Dobrovoľne ste sa vzdali poslaneckého mandátu v NR SR, mandátu v Parlamentnom zhromaždení Európskeho parlamentu, ako aj mandátu v Európskom parlamente. Dobrovoľne ste odstúpili z funkcie podpredsedu Aliancie nového občana, ktorá bola v tom čase vládnucou koaličnou stranou. Svoj odchod ste zdôvodnili bez emócií, pragmaticky, že taká pracovná ponuka, akú ste dostali, sa neodmieta.

Som človek, ktorý sa riadi istými víziami a hodnotami. Život prináša očakávané a neočakávané situácie a je len na ňom, či svoju šancu uchopí a zreálni. Ponuka prišla v čase, keď to v Aliancii nového občana vrelo. Nie som typ konfrontačného politika, viac mi vyhovovalo vziať ponúkanú šancu do rúk a ďalej ísť vlastnou cestou.

Ste presvedčený, že ako vrcholový manažér urobíte momentálne pre Slovensko viac ako špičkový politik?

Určite áno. Ako politik som sa mylne domnieval, že všetko, čo má v spoločnosti ekonomické pozadie, vyrieši trh. Bytovú politiku trh sám nikdy nevyrieši, pretože potrebuje isté nástroje a pomoc štátu, aby mal občan strechu nad hlavou.

Bývanie spolu so zdravím, vzdelaním, sociálnym zabezpečením a kultúrnymi potrebami sú hodnotové kategórie, ktoré nemožno vyjadriť len trhovo a číselne, ako napríklad ceny benzínu či šunky. Bývanie je dosiahnutie želaného stavu, naplnenie ľudskej potreby a istoty, socializácie a harmónie, súžitia jednotlivca so spoločnosťou. Najväčšia trhová ekonomika sveta, Spojené štáty americké, dávajú významnú časť svojho rozpočtu na podporu bývania. Niekto namietne, či taká rozvinutá ekonomika musí robiť ešte aj podporné kroky. Ona ich robí a určite vie prečo.

Je známe, že Slovensko má k počtu obyvateľov nedostatočný bytový fond. Na tisíc obyvateľov pripadá 320 bytov...

Ale vo Francúzsku 480, vo Švédsku 450 a v Rakúsku vyše 380 bytov. Ak chceme dosiahnuť priemer EÚ, ktorý je okolo 430 bytov na tisíc obyvateľov, musíme postaviť ešte 550 tisíc bytov. Na stole však nesmie chýbať jasná bytová koncepcia štátu. Bývanie treba podporiť rôznymi nástrojmi, aby sa zvýšil počet bytov v osobnom vlastníctve a obnovil trh s nájomným bývaním.

V časoch socializmu sa ročne postavilo vyše 40-tisíc bytov, kapitalistickým rekordom je vlaňajších 14 a pol tisíc bytov. Na otázku kedy, koho a v čom dobehneme, humorista Milan Lasica poznamenal, že Japoncov nedobehneme nikdy a v ničom, aj keby proti nám utekali ... Bude to platiť aj o bytoch a o našom „dobehnutí“ priemeru Európskej únie?

Ak proces bytovej výstavby pôjde plynule, potom za pätnásť až dvadsať rokov môžeme byť na úrovni dnešného únijného priemeru. Vyspelá Európa tiež nebude stáť, teda budeme ďalej dobiehať...

Do roku 1989 bola iná skladba bytov. Až štyri pätiny tvorila komplexná bytová výstavba uskutočňovaná panelovou technológiou na nových sídliskách v mestách. Dnes prevažuje výstavba rodinných domov na vidieku, ktoré sa na celkovej výstavbe podieľajú až tromi pätinami. Som presvedčený, že na Slovensku by sme mohli v optimálnych podmienkach postaviť za rok až 30 tisíc bytov, vrátane nájomných a sociálnych. To však súvisí nielen s trhom, možnosťami a podporou štátu, ale aj otázkami, či máme voľné hospodárske kapacity na takýto rozvoj. Či vieme poskytnúť aj taký počet pracovných síl, ktoré dokážu zabezpečiť zmienený rozsah výstavby. Odpoveď znie: Nie, nemáme, nevieme! Stavebný boom, ktorý momentálne zažívame, prináša problém nedostatku kvalifikovanej pracovnej sily, za čo môže školstvo a problém nedostatku stavebných materiálov, za čo už nemôžu domáci výrobcovia, pretože úplne pochopiteľne svoje produkty radšej vyvážajú do zahraničia za vyššie ceny, než za aké ich predávajú u nás.

Za posledných päť rokov sa ceny bytov zdvojnásobili. Nemáme len zvýšený rast výstavby bytov, ale aj prudký rast ich cien. Predsa zaplatiť v Bratislave 47 tisíc korún za meter štvorcový bytu je už nad ľudské sily priemerne zarábajúceho občana. A to banky a realitné kancelárie avizujú, že ešte nie je koniec. Čo sa najviac podpisuje pod nekritické ceny?

Je to nerovnováha ponuky a dopytu, polohová renta niektorých miest, napríklad Bratislavy. Potom sú to atraktívne a stabilné zamestnanecké príležitosti, aké ponúkajú automobilky v Trnave a pri Žiline. Napokon sú to rastúce ceny stavebných materiálov. Do toho ešte vstúpil iný dôležitý fenomén - zavedenie eura u nás v roku 2009. Mnohí sa ho neoprávnene obávajú a „čelia“ mu investíciami do nákupu nehnuteľností – pozemkov, rodinných domov a bytov. Nechcú, aby sa ich doterajšie úspory znehodnotili. V priemyselných centrách sa predávajú byty priamo z plánov. Je v nich väčšia kúpna sila obyvateľov. Tento trend bude pokračovať dovtedy, kým sa trh nenasýti. Preto si myslím, že ceny budú naďalej stúpať až po zavedenie eura u nás, potom nastane jemný pokles a znova príde nárast cien, ten však nebude taký prudký, ale postupný. Ukazujú to trendy vo všetkých štátoch EÚ, keď sa v nich zaviedla jednotná mena euro.

Peniaze sa jednoduchšie požičajú, zložitejšie už vracajú. Slovensko má stále najvyššiu nezamestnanosť v EÚ, v dosahovaných príjmoch sme na chvoste členských štátov EÚ a keď ešte život vytvorí rôzne bizarné situácie, nie je potom priveľkou odvahou sa zadlžiť na celý život? Totiž, ponuky bánk na hypotekárne úvery znejú nielen na dvadsaťročnú dobu ich splácania, ale uvažujú už o štyridsaťročnej dobe. Nemať vlastnú, teda splatenú strechu nad hlavou a žiť toľké roky pod hrozbou exekúcie či výkonu záložného práva, ba dokonca aj o ňu prísť, ak človek stratí schopnosť a možnosť úver dočasne alebo trvale splácať – nie je to stresujúci život?

Keď si vezmeme osemdesiate roky, tak väčšina občanov bývalého Československa malo celoživotné pôžičky na družstevné byty alebo stavbu rodinných domov z banky alebo od zamestnávateľa a nikomu to neprekážalo. Celý svet žije na úvery. Slovensko vo svojom apetíte na úvery je na úrovni jednej tretiny priemeru EÚ. My si zatiaľ naozaj málo požičiavame. Vždy je istá obava, že ak si neplním svoje záväzky, stratím to, čo mám na úver, pôžičku alebo lízing. Myslím si, že dobrá banka ja tá banka, ktorá dokáže v každej chvíli komunikovať so svojím klientom spôsobom, ktorý vyvracia staré tvrdenie, že banka je inštitúcia, ktorá keď svieti slnko ti predá dáždnik a keď začne pršať ti ho vezme.

Ak sa starostovia obrátia na štát so žiadosťou o finančnú podporu pri výstavbe nájomných bytov pre mladé rodiny, aby im tieto neodišli bývať do miest a dedina nezostala už len skanzenom, dostane sa im usmernenia, aby si vypracovali projekt na eurofondy. Máte pre nich iné riešenie?

Formulujeme ho. Vychádzajúc z európskych a slovenských štatistík vypracovala Prvá stavebná sporiteľňa koncepciu výstavby nájomných bytov. Treba povedať, že po roku 1989 nájomné byty fakticky zmizli z bytovej mapy Slovenska. Ročne sa u nás postaví asi tri tisíc nájomných bytov, aj to len na sociálne účely. Počtom nájomných bytov v pomere k počtu obyvateľov sme na predposlednom mieste v únii.

Naším cieľom je postaviť ročne osem až desať tisíc nájomných bytov. Budú to byty pre mladé rodiny, ich prvé bývanie, ktoré im umožní presun za už existujúcimi alebo vytvorenými pracovnými príležitosťami. Mladé rodiny by už nemuseli platiť komerčné nájomné v rôznych firemných alebo súkromných ubytovniach či lacných hoteloch, ako je tomu v súčasnosti. Koncepcia bývania, ktorú navrhujeme, sa dá riešiť len tak, že sa spojí štát, súkromný kapitál a obec. Privátny investor, ktorým môže byť akýkoľvek právnický subjekt, poskytne peniaze. Obec vloží pozemok a infraštruktúru, ktorú môže vyfinancovať z eurofondov alebo štátnych prostriedkov. A štát bude podporovať celý projekt úhradou časti nájomného v pomere: dve tretiny platí rodina, jednu tretinu štát. V takomto byte a v takomto právnom vzťahu môže bývať rodina maximálne desať rokov, potom si byt odkúpi alebo prenajme, ale už za komerčných podmienok. Tento model funguje vo vyspelej Európe v rôznych variantoch. Verím, že náš projekt sa už o niekoľko mesiacov pohne výrazne dopredu a o dva až tri roky môžeme poskytnúť prvé nájomné byty mladým rodinám podľa tejto koncepcie.

Prvá stavebná sporiteľňa bola založená pred pätnástimi rokmi a má nemalú zásluhu na tom, že bývanie u nás po roku 1989 nepadlo až na samé dno. Rôznymi formami sporenia, úverov a pôžičiek poskytla doteraz svojím klientom viac ako 142 miliárd korún. Vidíte jej prínos aj v niečom inom?

Peniaze na rôzne účely poskytne každý peňažný ústav. Najväčší prínos našej sporiteľne je v tom, že vyfinancovala takmer 50 percent všetkých zdrojov, ktoré boli na Slovensku investované do bývania. Za ten čas poskytla svoje služby dvom miliónom stavebných sporiteľov. V súčasnosti náš kmeň tvorí vyše 900-tisíc zmluvných klientov. To je dôkaz, že systém stavebného sporenia je živý, funkčný a správny aj napriek tomu, že každý rok vedieme dialóg s politikmi v parlamente o štátnu prémiu. Tento produkt sporenia nie je slovenským výmyslom, je to importovaný systém z Nemecka a Rakúska a umožnil po vojne obom krajinám, ktoré boli prakticky v troskách, vyriešiť ich bytovú situáciu. Ľudia vnímajú stavebnú sporiteľňu ako lídra na trhu stavebného sporenia, ale aj lídra v poskytovaní strechy nad hlavou.

Z 850-tisíc bytov v bytových domoch na Slovensku je 600-tisíc postavených panelovou technológiou. S priemernou životnosťou 70 až 80 rokov majú viac než jednu tretinu za sebou aj so všetkými dôsledkami ...

Áno, napríklad so zatekajúcimi plochými strechami, s veľkými tepelnými stratami cez obvodové panely, dosluhujúcimi a amortizovanými rozvodmi tepla, vody, plynu, elektriny. Odhaduje sa, že jeden byt v rámci obnovy bytového fondu si vyžiada priemerné náklady 500 až 600 tisíc korún, čo znamená pre celé Slovensko investície za vyše 400 miliárd korún. Navyše sa musíme prispôsobiť aj legislatíve EÚ, ktorá sa týka aj bezpečnosti výťahov, regulácie tepelnej sústavy celého domu ale aj regulácie tepla v jednotlivých bytoch, čo nie sú zanedbateľné náklady. Prvá stavebná sporiteľňa sama nevyrieši problém zlého stavu panelových domov, hoci obnovu bytového fondu máme vo svojom portfóliu. Doteraz sme spoločenstvám vlastníkov bytov poskytli vyše jeden a pol tisíc úverov a medziúverov v celkovej výške 4 a pol miliardy korún. V novele zákona o stavebnom sporení sme sa pokúsili zapracovať ustanovenie, že aj spoločenstvá vlastníkov bytov môžu prijímať štátnu prémiu. V praxi to bude znamenať, že ak sa vlastníci bytov rozhodnú rekonštruovať celý bytový dom, potom im na každý jeden byt prispeje štát formou štátnej prémie finančnou čiastkou päťsto korún.

V obciach charakterizujú novú výstavbu uzavreté satelity rodinných domov obohnané vysokými múrmi. O Slovákoch sa hovorí, že sú otvorení a úprimní, ibaže takúto psychológiu náš vidiek už neponúka. Naopak. Toľko sme volali po slobode, aby sme si sami urobili z rodinných domov väznice?

Je to záležitosť mentality. V niektorých krajinách niet žiadnych plotov, v niektorých sú vysoké kamenné múry s črepinami skla, ba aj ostnaté drôty. To všetko som videl. Človek má prirodzenú túžbu vlastniť veci, aj tým sa odlišuje od iných. Slováci sa zrejme dobre cítia „za plotmi“, ktoré kedysi boli drevené a dnes sú kamenné. Vytvára to pocit istoty, že to čo je za plotom je - moje. Napokon, pred združstevňovaním bolo vykolíkované polia alebo vyorané brázdy okolo polí na celom Slovensku.

Mnohé osídlenia alebo nové časti obcí sú dnes prehliadkou rôznej architektúry, ktorá určite zodpovedá majiteľovmu vkusu, ale nie väčšine obyvateľov. Obce by mali regulovať novú výstavbu rodinných domov nielen veľkosťou pozemku, ale aj typom stavby. Varujúcim príkladom je osídlenie Rusoviec smerom k maďarskej hranici, kde je postavený drevený zrub vedľa napodobeniny bratislavského krematória. Vidiek naliehavo potrebuje taký urbanizmus a takú architektúru rodinných domov, ktoré nenarušia pôvodné prostredie, ale sa stanú jeho súčasťou.

V mestách sa nehumanizujú sídliská potrebnou infraštruktúrou – kultúrnymi a sociálnymi zariadeniami, športoviskami, oddychovými zónami – ale ešte viac sa zahusťujú bez ladu a skladu vysokánskymi stavbami. Niekdajší federálny prezident posmechoval socialistické bývanie v „králikárňach“, dnes môžeme ironizovať kapitalistické bývanie v stavbách, ktoré pripomínajú silá na obilniny alebo skleníky na rýchlenú zeleninu. Rýchlo, veľa a draho. Prím má Bratislava, o ktorej sa hovorí, že má 426-tisíc obyvateľov a niekoľko sto dobyvateľov. Sú nimi bezohľadní developeri, nenásytné finančné skupiny, konjunkturálne stavebné firmy a nič nevidiace a všetko schvaľujúce mestské zastupiteľstvo.

Obávam sa, že dobyvateľov bude ešte viac. Lebo ak sa nebudú panelové domy opravovať, rekonštruovať a revitalizovať, potom nebudú len morálne starnúť, ale aj fyzicky pustnúť a tí, ktorí dnes v nich bývajú, ich začnú opúšťať a hľadať si nové bývanie. Paneláky sa stanú bytmi druhej kategórie a budú slúžiť len ako prechodné ubytovanie pre migrantov hľadajúcich prácu v Európskej únii. Pokiaľ ide o nové byty, každý sa prikryje len takou perinou na akú bude mať.

O urbanizme a architektúre v meste platí to isté čo o vidieku. Mestský architekt by mal mať viac právomoci, mestské pozemky by sa mali investorom skôr prenajímať než predávať, aby mesto malo účinný nástroj proti stavebnej živelnosti. Nekompromisne treba dodržiavať stavebný zákon a namiesto 4-poschodových schválených obytných domov nestavať 12-poschodové len ohlásením zmeny účelu stavby tesne pred dokončením. Stavebná polícia by nemala byť u nás len prianím, ale skutočnosťou, ako je to vo vyspelých krajinách Európy.

Zhováral sa Rudolf GALLO

Späť